Рынок недвижимости в Турции упал на дно. Какая истинная причина?

Всем отличного дня. Рад видеть всех на страницах моего экспертного канала.

Как обычно преамбулой я рекомендую подписаться на мой канал, поясню почему.

Как спикер международной академии зарубежных риелторов, я глубоко погружен в сегмент зарубежной недвижимости как специалист. И прежде чем писать какую-то статью, многие вещи анализирую. Именно по этой причине в канале так быстро растут подписчики, очень высокие охваты – некоторые статьи до 100.000 за одну неделю.

Подписались? Тогда поехали!

Про проблемы на рынке недвижимости в Турции сейчас, наверное, слышали все. Это действительно соответствует действительности, и в этой статье я хотел бы поделиться с Вами истинными причинами сложившейся ситуации и дать свой небольшой экспертный прогноз.

Итак, весело и задорно в 2021 и 2022 году спрос и продажи в стране росли как на дрожжах. Причина на тот момент в первую очередь была со стороны колоссального внутреннего спроса и эмоциональный спрос со стороны иностранцев, в первую очередь покупателей из стран СНГ.

Почему-то всем всегда кажется, что иностранные покупатели – главный локомотив на любом и курортном и не зарубежном курортном рынке. Где-то это так, к примеру рынок ОАЭ. В Турции не так, и я поясню почему. По статистике только 3% и менее в общем количестве покупателей иностранцев, в рамках страны абсолютный мизер. Но тут стоит учесть, что конечно в ряде локаций, к примеру курортной Анталии, или Алании и в меньшей степени в Стамбуле доля иностранцев достаточно высока, что конечно сильно влияет на итоговые результаты. Так вот этот самый внутренний спрос на недвижимость был долгое время национальной идей более или менее обеспеченных турков – все что зарабатывали вкладывали или в золото, или недвижимость. Честно говоря, особо и выбора то у них не было с учетом невероятной девальвации, а она в определенные годы достигала 50% и выше.

Тут конечно главными бенефициарами являются курортные направления, такие как Анталия, Алания, Мерсин с недавних пор и Стамбул. При этом к примеру, в Алании процент иностранных покупателей никогда не падал менее 30%, иными словами он очень Важен для строительного сектора этого региона. По итогам 2022 года спрос и цены достигли своих пиковых значений и по сути был взвинчен исключительно на эмоциях. Конечно, покупателей можно понять: климат, близкое расстояние, достаточно лояльное миграционное законодательство, на тот период ну ОООчень низкая стоимость жизни. Ну и главная составляющая эмоций – неопределенность и страх. И именно эти “инвесторы” конечно на хайпе достаточно сильно попали, не трезво оценивая свои инвестиционные идеи. Цены к этим уровням будут возвращаться еще очень долго.

В первую очередь из-за внутреннего спроса. И причин этому есть несколько: в прошлом шоковом 2023 году, когда произошло ужасное землетрясение были выборы, которые были максимально эмоциональными. Количество популизма в риторике кандидатов, наверное, было похлеще чем в нас в советском союзе. Обещали все что могли и не могли, так как на кону была смена почти 20-ти летней династии у власти, что соответственно запустило очередную волну девальвации, так как курс лиры к доллару держали в течении всего предвыборного периода. И в результате, когда пришли к итогам выборов, стали спасать то, что является основой основ экономики любой страны – банки. А именно ликвидность в них. Для этого предприняли единственно верное решение – моментально повысили ставки по депозитам во всех турецких банках, что сразу было принято населением, которое отнесло весь свободный кэш в фин. учреждения. Что бы вы понимали, сейчас ставка на депозит в любом банке составляет 45 и более процентов. 45 – Карл! Конечно это одномоментно обнулило спрос на недвижимость со стороны населения, когда еще будет такая щедрость?

С иностранцами также поступили в той или иной степень жестковато. Турция всегда славилась предельно лояльным и гостеприимным отношением к иностранцам, но с одной стороны в угоду электорату в период выборов, с другой стороны это определенная защитная реакция миграционной службы в период резкого обострения конфликта в арабском регионе привело к резкому поднятию порога получения ВНЖ для соискателей. В целом я считаю, что в моменте это не популярное решение правильное, так как одномоментный приезд десятков тысяч не комфортных арабов в целом сильно дискредитируют туристическую привлекательность курортных городов страны. Убыток будет выше. Все это в свою очередь конечно достаточно сильно скорректировало приток покупателей и так же добавило сложностей на рынке недвижимости страны. Стоит так же обратить внимание на ключевого покупателя среди иностранцев в Турции – покупателей из России. В период действия программы льготной ипотеки большинство свободного капитала осталось в стране, этому способствовали и негативный информационный фон, который активно продвигали специалисты и инфлюенсеры со стороны рынка недвижимости. Их можно понять, с неба свалилось невообразимое количество покупателей, которые сами получали одобрение на ипотечные займы с минимальными входными условиями, и готовы были сразу выходить на сделку, пока не стало поздно. Сейчас конечно ситуация резко поменялась.

В итоге мы получили следующее развитие событий. Внутренний спрос полностью ушел в другой инструмент: депозиты в банке, с гарантированным и прогнозируемым доходом. Местный покупатель был локомотивом, который встал на паузу. Иностранцы так же заняли выжидательную позицию, ожидая изменения информационного фона на положительный и понятный прогноз от правительства Турции, что будет далее с инвестиционной привлекательностью страны.

В целом прошлая стратегия – купи на этапе котлована дешевле и продай на финише дороже сейчас не работает. Причина достаточно простая – “котлованов” и новых объектов на рынке практически нет. Застройщиков можно понять, какой смысл выводить что-то новое, если прошлое зависло, это бы распродать. При этом цены не падают, максимум на 10-15%, но ряд застройщиков стало давать глубокие рассрочки, стали внедрять программу управления и гарантированного дохода своих объектов. Наверное, каждый задаст вопрос, а почему цены то не падают? Все довольно просто:

Все это конечно поставило застройщиков в крайне затруднительное положение, в котором они находятся последний год.

Так как реальная себестоимость на старте у этих объектов сильно ниже по сравнению с аналогами в первичном рынке, конечно за 1 год накопился большой коррекционный стимул, который сейчас активно реализуется. Иными словами, потерпев годик и продавая какое-то время по прошлогодним ценам продавцы сейчас активно стали конкурировать друг с другом за более быструю продажу с низкой ценой. В итоге все это вылилось в ценовую коррекцию до 40% относительно цен 2022 года. Сейчас цены на квартиру 1+1 в свежем комплексе стартуют с отметки 75.000 долларов, хотя год назад цена была не ниже 110.000 тысяч.

Строительный сектор Турции дошел до точки кипения, иными словами это сложно назвать. Пошли многочисленные петиции в сторону правительства, с просьбой принять меры и изменить ситуацию. И судя по всему их просьбы сейчас уже услышаны, и вот что в результате будет сделано в следующие 1-2 месяца.

Я думаю именно последний пункт нам с Вами будет интересен, так как это в свою очередь будет влиять на комфортное нахождение и проживание владельцами апартаментов в стране. Но тут я все-таки хочу поделиться личным мнением:

В качестве эксперта и спикера академии зарубежных риелторов я всегда разделяют покупателей на три основных категории:

В 2022 и 2023 году релоканты были покупателями №1, это были эмоции, опасения и страх неопределенности. Сейчас таких покупателей я вижу не более 20%, эмоций на рынке больше нет, если переезд, то это уже взвешенное и осознанное решение. При этом основной запрос у большинства сейчас – это дача на море. По закону Турции любой гражданин РФ может находиться в стране до 180 дней в году без вида на жительства, что позволяет жить в своих апартаментах, приезжая 3-5 раз в году. Вряд ли кто-то чаще отдыхает. Просто всегда нужно это иметь в виду, не переоценивая необходимость получения ВНЖ как истинную цель покупки, если она таковой не является.

Еще один тезис, который я трижды перечитал в местных закрытых источниках. Начну издалека. В основном процесс девальвации в стране связан с большим оттоком капитала. Иными словами, страна закупает за валюту больше, чем продает. Сильно больше. Это стимулирует покупку валюты больше, чем есть на рынке, что в свою очередь ослабляет национальную валюту. Какое-то время можно это купировать, продавая валюту из фонда национального благосостояния, но он не резиновый, и в целом это ничего не решит, может только в моменте, к примеру, перед выборами. Что собственно и делали.

Но в целом сейчас в полный голос все политики Турции говорят, что им как воздух нужны иностранные инвестиции, любые, в том числе через покупку недвижимости. И они готовы идти на любые послабления, чтобы выровнять баланс на 30-50 млрд. долларов. 20 из них как раз это рынок недвижимости. И звучит заманчиво, и в целом есть 100% логика.

Как только включится внутренний спрос на государственном уровне и решат вопрос с депозитами в банках, моментально с рынка уйдут эмоции и низкие цены на вторичном рынке. Их выкупят, особенно в курортных направлениях в течении 1-2 месяцев. Таких цен больше не будет. Продавцы на это одномоментно отреагируют переписыванием цен, понимая, что возвращается рынок продавца, а не 1-2 покупателей.

Будут появляться много ликвидных объектов, которые сейчас находятся на паузе и сняты с продажи, в целом это абсолютно правильная стратегия продавцов, если они хотят продать по рыночной цене. Сейчас на рынке много неликвида, где люди продают скорее от необходимости, хоть и дешево.

На рынке появятся спекулянты, которые сейчас есть на рынке и выкупают под портфель наиболее интересные объекты. К примеру, у меня таких 3 инвестора в работе, у моих коллег тоже есть, что меня очень сильно огорчает) Их экономика как правило +30% в течении 6 месяцев.

С лагом в несколько месяцев после того, как вторичный рынок от корректируется вырастет спрос на новостройки за счет более длительных рассрочек, государственных субсидируемых кредитов. И опять будут выводиться новые объекты от застройщиков, которые сейчас лежат пылятся на полочках, дожидаясь своего часа. В целом ценообразование на первичку будет сползать в сторону конкурентной вторички.