Подоспела статистика продаж за первый квартал 2024 года. О чем она нам сказала?
Всем отличного дня! Рад видеть Вас на страницах моего экспертного канала о недвижимости.
Весь прошедший период только ленивый не говорил о глобальных проблемах на рынке недвижимости в Турции. В целом все это объективно было описано мною в некоторых статьях ранее и конечно же соответствовало действительности.
Что в результате произошло?
- В течении года последовательно снижались продажи как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев. И конечно же №1 иностранный покупатель – это россияне.
- Сильно были скорректированы цены на вторичном рынке, по моим объективным оценкам где-то на 30-35%.
- Многие продавцы сняли свои объекты с продаж, отложив ее до лучших времен. В связи с этим на рынке было мало ликвидных объектов.
- В течении года достаточно более гибкими стали с точки зрения ценообразования застройщики, она гораздо активнее обсуждают цены и предлагаю более лояльные условия рассрочки.
- На рынке нет практически новых комплексов, так как текущая конъюнктура по сути не позволит в моменте найти достаточное количество покупателей.
Вот с такими вводными рынок подошел к знаковому месяцу, когда сильно проявляется сезонный фактор – с наступлением тепла резко активизируется спрос, такова структура рынка на таких курортных направлениях как Анталия и Алания. И что удивительно, это четко прослеживается! К примеру, в нашей компании в период с осени в системе появилось более 350 целевых клиентов, которые на весь этот период взяли паузу. И причин в целом две:
- Длинные новогодние праздники и в январе и нагруженный второй рабочий месяц, это февраль. Мало кому удобно совместить по сути два отпуска в новогодние праздники и промежуточную условную неделю, необходимую для покупки. Начало года у всех всегда достаточно загружен.
- И конечно это климатический фактор. Ну честно, зачем куда-то лететь в марте в дожди, если в апреле будет уже летняя погода. И по состоянию на середину апреля это соответствует действительности – сейчас в Анталии 28 градусов тепла.
Так вот большинство этих клиентов, находящихся в режиме ожидания резко активизировались и запланировали свой приезд и покупку на конец апреля и майские праздники. Клиенты отдыхают – брокеры и риелторы работают без выходных.
Конечно же это видят и продавцы, которые на ходу меняют цены в бОльшую сторону, снимают с паузы продажи квартир. В Турции в 2024 году ожидают более 60 млн. туристов, большинство из которых конечно же остановиться в Анталии. Все это несет за собой как большое количество заранее спланированных сделок, так и эмоциональных в моменте. Так уж устроен рынок курортной недвижимости.
Тут так же стоит отметить, что после прошедших муниципальных выборов в марте этого года сильно активизировались местные покупатели, которые активно выкупили все эмоциональные продажи, объекты с большими дисконтами относительно регулярных цен.
И наконец я открою маленькую профессиональную тайну – в каждом городе есть так называемые закрытые сообщества агентств недвижимости. Например, в сообществе Анталии находиться более 190 участников, а к примеру, в сообществе Алании более 700!
Это площадка, где специалисты обмениваться своими объектами и быстро находят, что предложить своему клиенту из портфолио коллег. Так вот если ранее в наиболее интересном с точки зрения покупки районе Коньяалты в Анталии я не однократно видел предложения по цене 100.000$ и ниже, то по состоянию на середину апреля цены уже давно не падали ниже 115.000. А ведь туристический сезон и сезон покупок еще толком не начался! Так быстро среагировали продавцы.
Давайте посмотрим на последнюю статистику, о чем она нам говорит?
Общая статистика продаж
Итак, в марте 2024 всего в Турции было продано 105.394 объектов недвижимости, при этом падения по сравнению с мартом прошлого года составило всего 0,1%. Но не будем забывать, что прошлый март нам запомнился ужасным землетрясением, что на тот момент только простимулировало покупки, так как активно покупали из пострадавших районов и те, кто ее откладывал, ожидая дальнейшего повышения цен.
№1 рынок Турции – это Стамбул с общей долей 18,1%, за ним идет Анталия.
Доля продаж первичной недвижимости составила 32,5%, причем число продаж первички стало выше на 4,6%. Опять же сказались более лояльные условия рассрочек от застройщиков и снижение цен.
Рынок вторичной недвижимости наоборот упал на 2,2% и составил по стране суммарно 70.995 объектов недвижимости. Доля продаж этого сегмента составила 67,5%
И тут лично мне интереснее было посмотреть на результаты иностранных покупателей.
Статистика продаж иностранцам
Суммарно с января по март иностранцы купили на 48% меньше квартир. Без малого в два раза. Конечно же это говорит об инвестиционном климате в Турции. При этом в марте в общей сложности было приобретено 1778 квартир и домов, что в итоге составляет менее 2% в общих результатах. Но тут стоит отметить, что за весь прошлых год доля иностранцев составила 3,3%, иными словами доля иностранных покупателей в стране как была мизерной, так таковой и осталась, хотя на правительственном уровне сейчас активно прорабатывают инициативы по улучшению инвестиционного климата в стране, которые ей нужны как воздух.
Рейтинг покупателей среди иностранцев
- №1 Россия – 411
- №2 Иран – 182
- №3 Украина – 129
- №4 Ирак – 82
Россия идет с кратным опережением, и оно будет только увеличиваться с началом туристического сезона. Сказывается отложенный спрос, скорректировавшиеся цены и конечно же отсутствие инвестиционных идей в России на рынке недвижимости – после сворачивания программы льготной ипотеки и слетевших цен, это направление сложно назвать инвестиционно привлекательным.
Какой вывод я вижу для себя и покупателей.
На вторичном рынке по-прежнему появляются горячие и сочные предложения, но их гораздо меньше и срок реализации таких объектов сейчас не превышает 7 дней.
Стали интересны предложения на первичным рынке, где ценообразование на ряд объектов стал близок в стоимости аналогичной вторички. К примеру, в ряде районов появились предложения от застройщиков по цене 110-115 тыс. за новые квартиры, при том что ранее цены были от 140.000 долларов.
В целом конечно, как я и говорил ранее, может зима и не самое лучшее время для посещения Анталии или Алании, объективно конечно в это время довольно прохладно. Но если размышлять сугубо спекулятивно, именно в этот период исключительно рынок покупателей, которые могут диктовать свои условиям торопыгам продавцам, которые хотят продать свою квартиру здесь и сейчас. И я признаюсь, я честно отговаривал все своих клиентов от продажи квартиры в этот период, предлагая подождать до апреля или мая.