Сегодня мы обсудим рынок зарубежной недвижимости в целом. Что стимулирует покупателей на такое решение, подведем итоги прошлого года и предположим, что нас ждёт в наступившем 2024 году.
Всем читателям моего канала отличного дня! А если вы еще не подписаны на него, то самое время подписаться. Подписались? Тогда поехали.
Тематика моего экспертного блога посвящена недвижимости, так как я сам имею к этому сегменту непосредственное отношение. В нем я делюсь своими наблюдениями, экспертными выводами, большинство из которых феноменальным образом реализуются.
Исторически любая покупка чего-либо за пределами своей страны сопряжена со страновыми рисками, которые и являются главными барьерами для активного развития этого рынка у нас в России. Добавим сюда сильно усложненную процедуру оплаты и трансфера денег и конечно в результате видим далеко не самый живой спрос.
Чем запомнился прошлый 2023 год?
- Безусловно фактор, который сыграл на 100%, это широко прошедшая по рынку государственная программа льготной ипотеки. Она же в целом остановила спрос на зарубежную недвижимость, так как была гораздо интереснее покупателям и тем инвесторам, которые искали направления для сохранения накоплений.
- Весь прошлый год лично мне запомнился максимальным негативным фоном относительно покупок квадратного метра где либо за пределами России. Риелторам нужно было оперативно пристраивать одобренные ипотечные займы, так как эта лафа к концу года конечно же должна была оперативно заканчиваться. Каждый работал над своим направлением. Это и понятно, удивительно как быстро из позитивных и восторженных балад по недвижимости зарубежной недвижимости в многочисленных статьях 2022 года все переобулись. Очень похоже на то, что я сейчас наблюдаю на рынке китайских автомобилей. Буквально за один месяц из позитивно нейтрального формата все дружно стали хаять весь китайский автопром. Увы, но так это работает. Пишут и продвигают то, что вызывает максимальный отклик у целевой аудитории.
- Весь 2023 год рынок зарубежной недвижимости пожинал плоды ажиотажного, эмоционального и безудержного всплеска продаж в 2022 году. Все, кто хотел купить, купил. В целом в большинстве своем совсем не адекватно оценивая свои решения. Ничего не напоминает? Я говорю о тех, кто получал одобрение льготной ипотеки, глядя только на сумму ежемесячного платежа, и потом уже шел что-то подбирать на рынке, не делая никакого анализа? Думаю, этот год для большинства покупателей будет годом больших открытий и разочарований.
- По итогам 2023 года ценообразование в некоторых направлениях достигло исторического максимума, и я говорю не только об Эмиратах. И что бы кто не говорил, всегда рынок идет через череду этапа роста и коррекций. На многих рынках она сильно назрела, а где-то уже активно проходит, например, в Турции.
В итоге мы пришли к рубежу 2024 года со следующими вводными.
Программу льготной ипотеки благополучно сворачивают и другого пути нет, так как за полтора годы было выдано более 1 трлн рублей ничем не обеспеченных кредитов в минимальным первоначальным взносом. Ценообразование на первичную недвижимость улетело более чем на 60% и давно уже является не рыночным. Ну а как иначе, когда у тебя нескончаемым потоком идет золотой дождь в виде миллиардов рублей, еще и информационный фон топит за скорое сворачивание программы, стимулируя покупателей быстро совершить необдуманную покупку. И конечно мы получили максимально насытившийся рынок, купили все, кто хотел на 5 лет вперед.
При этом денег в стране ну ООчень много. И эти деньги предпринимателей, тех, кто продал и вышел в кэш со своей инвестиционной недвижимости, просто тех, кто много зарабатывает, вот им сейчас крепко стоит подумать, как их сохранить. Исторически главным источников для сохранения денег была недвижимость, бизнес и производство, финансовые инструменты. Удивительно, но мы пришли к тому, что ни в одно из этих направлений у нас сейчас не работает.
Производство? Есть общепризнанный факт, никто не вкладывается в период нестабильности. Это не безопасно, не долгосрочно и не надежно.
Недвижимость? Друзья, что бы вы сейчас в России не купили, это будет падать в цене следующие 3-5 лет. Слишком сильно загнали всех на нашем закрытом рынке, и что бы откорректировать сформировавшийся перекос нужно время. И дай бог, что бы на рынке в сформировавшееся мыльном пузыре не появились массовые неплатежи. Многие ведь не адекватно оценивали свои возможности, а некоторые брали 2-3 ипотеки, рассчитывая на спекулятивную прибыль, которой не будет.
Финансовые инструменты? У нас их два, это наш закрытый от всего мира фондовый рынок и банки. Вторые Вам точно не дадут заработать, а фондовый рынок из-за текущей ситуации вообще находится в зоне риска. Как только не станет свежих денег или схлынет инвестиционный раж, он автоматически станет не интересен. И иностранные капиталы к нам придут не скоро, слишком много рисков.
Вот и получается, что в этой ловушке очень скоро весь негатив о покупке зарубежной недвижимости резко сменится на нейтрально резко позитивный. Все как произошло с автомобильными экспертами. Это время одного месяца, и вслед за этим будет меняться спрос и мышление покупателей.
Я прогнозирую 2024 год годом похожим на то, что было в 2022 году. Это будет кратный рост спроса на зарубежную недвижимость, как направление где можно сохранить капитал в первую очередь в валюте.
Кто эти покупатели?
В своей Академии зарубежных риелторов я этому посвятил целый модуль.
- Их три типа: Дачники, те кто покупает дом на море
- Инвесторы
- Релоканты, те кто планирует переехать жить в другую страну.
Если в прошлом дачники выбирали родной Сочи, то с текущими ценами можно купить уже не одну, а две квартиры в той же Анталии. И качество отдыха там, я Вас уверяю, на порядок выше. Это вопрос времени, когда люди это примут. Аналогичная ситуация с Грузией, где в целом за бюджет в 4 млн. рублей можно купить новую квартиру.
Инвесторы в целом всегда за диверсификацию и инвестиции в то, что номинируется в валюте. Это стабильно и безопасно.
Сейчас многое происходит на рынке, что сильно поменяет восприятие зарубежной недвижимости как интересное направление.
Среди них стоит отметить:
- Сильную ценовую коррекцию на рынке Турции, Северного Кипра. Цены вернулись на уровень начала роста в 2020 году.
- Максимально упрощаются процессы оплат и платежей. Застройщики Турции, Грузии и ОАЭ активно открывают рублевые счета в российских банках. Сама проблема останется в прошлом.
- Появятся нормальные специалисты, а не вчерашние домохозяйки, резко ставшие риелторами приехав на отдых в Аланию. Остались только адекватные и сильные профессионалы.
- Активно изменится новостная повестка, так как риелторам сейчас попросту будет нечего кушать. Ища для себя новые направления, они же и будут ее создавать. А их в России более 450.000 человек, это те, кто имеет отношение к сфере недвижимости. Может кто-то и уйдет с рынка в новые профессии, понимая, что период ажиотажного спроса остался в прошлом и впереди несколько крайне сложных лет. Но большинство будет переобучаться, трансформироваться и создавать спрос.
Из того, что будет интересно в этом 2024 году я однозначно считаю, что это Турция после коррекции ценообразования, Грузия за счет низкой базы, нулевого налогообложения и развития игровой индустрии в Батуми, Северный Кипр, и Оман, как альтернатива Эмиратам, но в 3 раза дешевле и с приемлемым климатом. Дубаи на текущих ценовых уровнях, да еще с учетом предстоящего конфликта в регионе думаю будет ждать хорошая коррекция.
Давайте посмотрим этой весной, правильные я сделал выводы?
Конечно подписывайтесь на мой канал, тут всегда очень много интересного. И на минуточку, много моих статей имеет по несколько сотен тысяч показов. Значит это более чем актуально.