Мерсин задумал стать второй Анталией в следующие 7 лет. Смогут ли?

Всем отличного дня! Рад видеть тебя на страницах моего экспертного блога про недвижимость, если вы еще не подписчик канала, советую сразу подписаться, он входит в ТОП 20 самых читаемых про недвижимость в Дзен.

Феномен Анталии, как самого притягательного курортного города Турции давно уже известен как среди туристов, так и экспатов, тех кто принял решение о переезде жить в солнечную страну, выбирая этот город. Тут очень многое сложилось лучшего, что ждет иностранец или обеспеченный турок из крупного города с севера Турции. Почему начинаю с Анталии? Все просто, она является так называемым эталоном в стране.

Главное, что собственно является основным триггером при принятии решения о покупке квартиры или переезде. Море теплое с апреля по ноябрь, чистое, комфортное и благоустроенное. Зима из года в год радует теплой погодой, к примеру, в начале марта, когда я пишу эту статью на улице 20 градусов тепла, иногда бывают дожди.

Это главное, что бросается в глаза. Удобные дороги и развязки, множество торговых центров, социальных учреждений, особенно для иностранцев. Очень благоустроенные набережные, как примеру набережная Коньяалты по статистике является самой посещаемой в Евразии, и конечно это не спроста.

Признайтесь, ведь среди читателей единицы, кто ни разу не отдыхал в Анталии. И причина конечно в невероятно развитом туристическом секторе. Более 1000 отелей в черте города, от простых 2-3* до фешенебельных 5* с системой “ультра все включено”. При этом рядом есть горнолыжный курорт, термальные источники и отели, масса достопримечательностей такие как Каппадокия, каньон, прекрасные фуникулеры, музеи, океанариум и конечно один из самых больших зоопарков в регионе. Анталия – это не только море, поверьте.

Конечно основной является крупнейший в стране международный авиахаб. При этом на текущий момент аэропорт Анталии активно модернизируется, через некоторое время поставив для себя задачу стать крупнейшим стыковочным хабом, как сейчас работает аэропорт Стамбула. При этом дорожная инфраструктура позволяет добраться до любой точки города из аэропорта в течении 30-40 минут, по объездной дороге.

Открытие счетов, компаний и свободные экономические зоны за последние несколько лет привлеки огромное количество иностранцев, об этом мне говорят коллеги из банковской сферы.

Медицинский туризм – новая идея градостроителей. Стоматология, трансплантация волос, хирургия, косметология – все эти направления кратно развились в течении последних 5 лет. К примеру 5 из 10 клиентов нашей компании по приезду совмещали посещение стоматологической клиники и покупку квартиры.

Конечно в итоге мы получили высокие цены на недвижимость, стоимость проживания и базовых потребностей. Именно эти лавры не дают покоя городу, который находится на расстоянии 40 минут на самолете, южнее и вроде как по своим характеристикам ничем ему не уступающим. Я конечно говорю о крупнейшем городе на средиземноморском побережье Турции Мерсине.

На текущий момент в городе проживает более 2 млн. человек, это почти в 2 раза больше, чем в Анталии. Город расположен на 200 км восточнее и преимущественно базируется вдоль кромки моря. Длина пляжной полосы более 50 км. Климат в городе сильно сглажен, летом на 2 градуса прохладнее летом, зимой на 2 градуса теплее. Причина в географической особенности города – он не замкнут по периметру горной грядой. Все это климатически не делает Мерсин изолированным, поэтому лето воспринимается не таким знойным, а зима чуть теплее. Основным и безусловно опорным инфраструктурным объектом города является порт, находящийся в его восточной части. Он же второй по величине порт Турции. Как таковых промышленных производств в нем нет, так как исторически Мерсин был туристическим направлением для не обеспеченных турков. Главной особенностью города является то, что он вытянут вдоль моря на многие километры. Иными словами, где бы вы не жили, везде рядом будет море.

Согласитесь, кажется немного нелогичным мое знакомство с городом с минусов. Но я так не считаю, так как именно эти минусы являются той точкой роста, которая может быть интересна инвесторам или просто желающему переехать жить в город. Именно эти минусы лежат в главном фундаментальном факторе, как цены кв.м. Мы ведь находимся в канале про недвижимость, не так ли? Насколько сейчас в городе имеются недостатки, на столько ниже цена. К примеру, в Анталии стоимость адекватной квартиры для отдыха начинается с отметки 100.000, а в Мерсине от 45.000. Более чем в 2 раза меньше. И я хочу рассказать о том, что в течении следующих двух-пяти лет будет сделано лет и как это в целом повлияет на Мерсин, как крупнейший южный город Турции.

Первая и основная проблема, которая была занозой для любого жителя Мерсина – это отсутствие нормального аэропорта. Более чем 30 лет правительство взвешивало решение, принимало, откладывало и опять принимало. И в результате два года назад был дан старт строительству международного аэропорта, суммы инвестиций в который составило рекордные 200.000 млн. долларов. Причем особенностью инвестиции является то, что он профинансирован на 100% иностранными капиталами. И через 2 месяца он будет официально открыт, как обычно с некоторыми задержками. По своим характеристикам он будет даже больше анталийского, так как все понимают, что его величина и пропускная способность в первую очередь опирается на общий стратегический план развития города. По сути время в пути из Москвы составит порядка 4 часов, из Стамбула 1 час 15 минут.

Путь из Анталии в Мерсин на своей машине у меня занял 7 с лишних часов. Вроде и ехать не далеко, всего 470 км, но в середине пути есть перевал, где многие теряют немало времени. И на всем протяжении пути я наблюдал огромное количество техники, которые сейчас финишируют строительство прямой дороги сквозь горы, где расчетное время в пути из Анталии не превысит 4 часов. Это действительно монументальное строительство, так как реально половина пути будет проходить сквозь горы.

Отелей в городе мало. Качественных отелей на берегу моря, как это принято в Анталии вообще единицы. Нет аэропорта, нет инвесторов. И только сейчас в городе активно заходят сильные отельные сетки, такие как Radisson которые в течении следующих 3-4 лет полностью изменят облик и позиционирование города. И в первую очередь конечно все это благодаря невероятной набережной, которая имеет в черте города совокупную длительность более 50 км. И представьте себе, насколько ниже будет для инвесторов себестоимость строительства, по сравнению с альтернативным решением в той же Анталии.

Мерсин славиться своей прекрасной набережной в центре города. Длинная, широкая, в мраморе, красивая. Но! Она не идет вдоль всего города, так как это экономически не целесообразно для градостроителей. И это то, что будет следующим этапом развития города в течении 2-3 лет. На самом деле это не большой период, так как знаменитую набережную Коньяалты в Анталии так же с нуля перелопатили за несколько лет, этап за этапом. И это же в свою очередь взвинтило интерес, цены и качество жизни тех, кто живет рядом с ней.

Все это те точки роста, которые обуславливают низкую стоимость недвижимости в этом городе на текущий момент. Если быть более точным, то мы говорим о стартовых ценах в новых комплексах от 39.000 Евро. И далее я расскажу Вам о том, что за неделю нахождения в нашем филиале мне удалось собрать у коллег и в местном муниципалитете.

Итак, первое. Готовность аэропорта сейчас составляет более 90%. Технически он запущен, остались недочеты во внутреннем обустройстве и обучение персонала. Так как инвестор в основном это иностранцы, они же сейчас максимально будут влиять на город, что бы он начал окупаться и максимально заполняться пилотной программой. Это же в свою очередь привлечет международные компании в город. Аэропорт Чукурова планирует принимать до 12 млн пассажиров в год с уже готовым проектом расширения на следующем этапе.

На текущий момент официально утверждены планы строительства сетевых международных отелей для отдыха, такие как Radisson. Общая протяжённость береговой лилии агломерации Мерсин составляет 321 км, большая часть из которых имеют голубой флаг. Все это станет золотой альтернативой таким курортам как Анталия.

https://univerlist.com/mersin-university/

В г. Мерсин более 10 крупнейших в стране университетов, и это то направление, куда идет правительство региона. Это привлечет большое количество иностранных абитуриентов, которые будут выбирать этот город вместо перегруженного Стамбула.

https://istanbul-enstitusu.onrender.com/forum-istanbul-ma%C3%B0azalar.html

В городе один из самых больших в стране торговых центров площадью более 75.000 кв.м. По статистике с сайта этого объекта только что бы его обойти вам потребуется более 7 часов.

https://trip-for-the-soul.ru/foto/mersin-turciya.html

Ну и самое главное, набережная и пляжи. Именно они привлекают туристов, просто приезжих и жителей. По проекту города в течении двух следующих лет запланировано большое финансирование на обустройство всей пляжной полосы вдоль города.

В городе запланировано и реализуется большое количество свободных экономических зон с минимальной налоговой ставкой, что привлечет большое количество иностранных предпринимателей и производств, перенос с релокация компаний внутри страны.

Да очень все предсказуемо - однозначно вырастет и цена, и спрос. По сути там мы видим все то, что было в Анталии лет 15 назад. Я много раз общался со старожилами, которые вспоминали картинку тех лет, и сравнивали ее с сегодняшним днем. Кардинальная разница в качестве жизни и возможностях. Хотя конечно есть те, кто с ностальгией вспоминает тишину и низкие цены.

Как и у любого специалиста, у меня есть узкая специализация, я классический инвестиционщик. Ищу идеи, продаю их и сам покупаю. И всегда я опираюсь на обоснование, которое может быть фундаментальным, а не эмоциональным. Фундамент сильный, долгосрочный и крайне реализуем. По сути все то, что произошло с Анталией, и сделало этот город жемчужиной Турции в последствии будет ждать Мерсин, но нужно немного подождать. Но так уж работает психология человека, он всегда хочет пощупать руками, но к сожалению, все что можно пощупать будет уже в цене. Я считаю, что в следующие 3-5 лет этот город ждет сильный и бурный строительный бум, по мере реализации стратегии развития города.

Какие наиболее интересные точки роста и кейсы

Отелей в городе мало, но туристов с открытием аэропорта будет много уже в этом сезоне. Ряд застройщиков вывели в рынок комплексы с управляющей компанией и инфраструктурой отеля. По сути это аналог отеля, но в нем еще живут, все это в 500 м. от моря. Продаются квартиры уже с мебелью, техникой, которые сразу сдаваться. Спрос очень высокий, при этому удовлетворяться он будет за счет ресурсов специальной службы, которая будет сама заселять, выселять, брать деньги и решать все вопросы, забирая себе 30% за свои услуги. Удивительна стоимость таких апартаментов – последний раз мы продавали их по цене 39.500 Евро или 4 млн. рублей. Расчётная окупаемости с учетом роста стоимости квартир составляет чуть более 5 лет, что совершенно не типично для Турции. В любой момент вы можете сами приехать и жить в своей квартире, поставив ее аренду на паузу.

Кейс №2

Застройщик заканчивает строительство комплекса с так называемой гарантированной арендой. Что это такое? После получения ключей вы передаете квартиру в управление компании, которая выплачивает Вам 800 долларов в месяц в независимости от того, будет она сдаваться или нет. В любой момент вы можете приостановить действие контракта и приехать отдыхать сами. Мне есть с чем сравнивать, я поделюсь собственным опытом. Имея трехкомнатную квартиру в Бутово, Москве я сдаю ее по цене 45.000 рублей, при этом стоимость ее составляет 12 млн. рублей. Совсем небольшой доход с такой инвестиции. Еще одна моя квартира в Москве, так же евродвушка сдается по цене 60.000 рублей, при этом текущая ее стоимость ее составляет 17 млн. рублей. Это доход в рублях, на который я никак повлиять не могу, даже если доллар будет стоить 130 рублей. А тут квартира с ремонтом планировкой 1+1 стоит 10 млн и приносит в два раза больше. Такая вырисовывается интересная экономика на подумать.

В чем цель моей статьи? Поиск альтернатив и более широкий взгляд для тех, кто задумывается о том, как совместить сохранение того, что смогли накопить, экономию на отдыхе, и все-таки не получить мертвую обузу, которая вроде, как и есть, но ничего Вам не приносит. А фундаментальные качества Турции в целом в независимости, Анталия это или Алания или Мерсин, очень сильные. Это климат, близость, инфраструктура, в 2-5 раз более низкие цены на недвижимость по сравнению тем же Сочи, и конечно возможности.