Всем прекрасного дня, добро пожаловать в мой экспертный канал о недвижимости.
Прежде всего не забудьте подписаться на него, в нем много полезной информации. Наша прошлая статья о сравнении покупки недвижимости в Турции набрала более 100.000 просмотров, думаю это показатель правдивой и открытой аналитики.
Сегодня на встрече с руководителем филиала в Турции компании Whitewill пришла идея озвучить тезисы, которые я думаю будет полезны тем, кто задумывается о покупке недвижимости за рубежом и не понимает, когда это нужно делать и нужно ли вообще.
Давайте вернемся к главному критерию цели покупки, зачем?
По нашему срезу покупателей мы всегда выделяем 3 основные составляющих:
Узнали среди них себя?
Посылы у всех разные, но в целом критерии часто одинаковые.
Давайте разберемся, что реально сейчас происходит на рынке недвижимости Турции и как этим можно воспользоваться?
После бурного роста продаж в 2021-2022 года на рынке закономерно наступил период охлаждения и коррекции. Он начался с февраля 2023 года и имеет несколько причин.
Причина №1
Бурные продажи в предыдущий период в целом удовлетворил спрос, который был органический и эмоциональный. Иными словами все, кто хотел купить, уже купил.
Причина №2
Прошедшее землетрясение и безусловно весь негативный фон вокруг этой трагедии. В первую очередь это коснулось отношения иностранным покупателей и инвесторов, которые взяли паузу или выбирали другие направления. Например ОАЭ, Сочи и т.д.
Причина№3
Эмоциональные выборы и риторика на них. Конечно это политическая повестка была адресована внутреннему электорату и в итоге сразу после выборов была забыта. В этот момент конечно все смотрели на рынок со стороны.
Причина№4
Одновременная девальвация внутренних валют в России и Турции. Это так же было ожидаемо, и в целом в Турции она не большая, не превысила 30%. Это не мало, но ни коем образом не повлияло на долларовую стоимость недвижимости в той же Анталии. Для сравнения похожая по величине девальвация сейчас произошла в рубле.
Причина№5
В целом негативный новостной фон вокруг инвест климата в Турции и сектора недвижимости. Этот фон легко продается, отзывается и так же резко меняется в случае изменений. Главное, чтобы это заходило.
Конечно все эти причины в целом негативно сказались на продажах в Турции, и давайте посмотрим, к чему это привело и что из это следует?
Итак:
Первичная недвижимость:
Продажи первичной недвижимости от застройщиков замерли. Их или нет совсем, или в успешных проектах сильно упали. При этом стоимость у застройщиков на оставшиеся квартиры не падает и не будет падать, как многие ожидают.
Причина достаточно простая: есть себестоимость и фин модель каждого объекта. Она не позволяет продавать в убыток, иначе он попросту получит кассовый разрыв, при этом недостаток продаж в целом приводит не более чем к задержкам ввода текущих объектов.
Изначально в себестоимости объекта всегда стоит земля, и именно она определяет итоговую стоимость кв.м. в комплексе. А свободной земли для строительства в той же Анталии или центре Алании уже нет. В дополнении к инфраструктуре и добавленной стоимости имени застройщика.
Плюсом есть так же чисто понятийный подход по отношения к инвесторам, которые купили ранее. Нельзя продавать квартиры дешевле, чем купили предыдущие покупатели.
Деньги у застройщиков есть, и в целом все средние и крупные находятся в очень хорошем состоянии. И причина тоже проста – все они получили и получают 100% оплаты от покупателей, многие комплексы распроданы на 50-70%. В Турции не предоставляют рассрочки далее, чем срок строительства, и это причина хорошего состояния застройщиков.
На рынке нет новых комплексов, которые бы выводились девелоперами. У них и так затоваривание, поэтому все следующие проекты и участки земли под них пока пылятся на полках и покрываются травой.
Вывод:
На первичном рынке думаю сейчас не время что-то покупать, так как есть отличные альтернативы, о которых я расскажу ниже. Это реальность, которую я вижу, как брокер. Сами проекты новостроек безусловно на голову выше по своим критериям по сравнению со вторичными объектами, но цена к сожалению, высоковата. Но сейчас хорошее время поторговаться и если в приоритете стоит именно новое, современное и инфраструктурой 5*, то альтернатив нет.
Еще показательный пример – 2 месяца назад один застройщик вывел премиальный новый комплекс на рынок по достаточно высокой стартовой цене. На наш вопрос, насколько они уверенны в своем решении, мы получили прекрасный аргумент: наши предыдущие 2 комплекса, которые находятся на финише, настолько зарекомендовали себя, что они же и двигают продажи следующего. И как итог – на старте они продали более 50% квартир и уже дважды переписали ценник. Но это исключение из правил и все-таки сам комплекс инновационный.
Вторичная недвижимость:
Вот где сейчас основной сок на рынке. Похожая ситуация была на рынке Москвы и СПБ весной 2022 года. На рынке присутствуют эмоциональные продажи, преимущественно со стороны иностранных продавцов. Эмоции – это рай для инвестора. Итак, на рынке сейчас действительно есть шикарные варианты, которые не держатся более 3-5 дней в экспозиции. Причины продаж разные: снижение спроса на аренду и отсутствие пассивного дохода, эмоции, необходимость в деньгах. Все это дает возможности купить то, что стоило на 30-40% дороже. При этом давайте не будем забывать, что рынок цикличен. Особенно не мало предложений в так называемых закрытых районах города, где иностранцы не смогут прописаться. Но)
Почему на вторичном рынке продают дешево? Все достаточно просто, эти квартиры и покупали дешевле. У них другая ценовая база, просто она для города станет выше и со временем будет приближаться к стоимости первичной недвижимости. Плюс эмоции.
Показательный пример, в нашем втором офисе находится инвестиционное подразделение, которое приняло для себя краткосрочную стратегию аккумулирование портфеля из таких объектов. Цикл принятия решения у их команды достаточно простой: мониторя рынок они покупают объект максимум на 3 день после экспозиции, при условии, что цена ниже рынка более чем на 25-30%. Мы все понимаем, что мы находимся на ценовом дне, на котором мы задержимся не более 3-6 месяцев, после чего перейдем в очередной цикл роста.
Вывод: если целью является покупка квартиры на море, припарковка капитала и прибыль, стоит сейчас обратить внимание на сегмент вторичной недвижимости. Обязательно привлекайте профессиональных брокеров, как мы, так как тут тоже есть свои нюансы.
Пример: на этой неделе мы продали квартиру 3+1 (это четырех комнатная квартира) площадью 150 кв.м. в свежем доме с новой мебелью и техникой в центре Анталии по цене 117.000 долларов. Или 11 млн.р. Это сделка здесь и сейчас. Хотите также? Обращайтесь.
Квартиры от инвесторов
И третий вариант – это наш любимчик. В прошлом году было продано колоссальное количество новых объектов на этапе карандаша. Некоторые клиенты покупали по 3-5 и 7 квартир одновременно. На текущий момент многие из этих комплексов находятся на финишной стадии и будут готовы к заселению от 3 до 6 месяцев. Некоторые инвесторы не смогли рассчитать свои свои силы и не могут регулярно погашать рассрочку, причина конечно понятна – снижение дохода в долларах из-за девальвации рубля. Таких у нас более 40 вариантов. Цены как правило ниже на 30-40% от последней цены застройщика, и они еще торгуются. Я очень рекомендую такую покупку чисто со спекулятивной точки зрения – купить, дождаться окончания строительства, немного обставить (что можем сделать и мы за вас), и продать уже как готовую к заселению квартиру. Таких циклов в течении года можно в зависимости от комплекса до 2-3 раз. И кто говорил, что рынок не дает возможностей? Обращайтесь, это динамичные рынок, что-то появляется, что-то продается, кто-то снижает цену и ускоряет продажу.
Вывод: Эта идея в первую очередь для тех, кто готов совершать сделку быстро. Для Вас это возможность купить новую квартиру в премиальном комплексе за смешные цены. Из минусов – выбирать можно из того, что есть. Это всегда компромисс. И нужно немного подождать, но при этом ждать не долго, а не 1,5 года, как ждут остальные покупатели.
Пример: на этой неделе мы получили запрос от инвестора на быструю продажу квартиры 1+1 в комплексе, который будет запущен через 3 месяца. Уже с отличным ремонтом, кухней американского типа, бытовой техникой в открытом для ВНЖ районе. Цена у квартиры составляет 66.000 Евро, при этом последние цены у застройщика были 115.000 Евро, скидка составила 40!%, и их больше нет в продаже. Что к примеру, вы купите за эти деньги в том же Сочи?
Итог статьи. Инвестиции в недвижимость – фундаментальный фактор роста благосостояния семьи. Это база и опора на любой непредвиденный случай, такой как потеря работы и дохода, смена географии проживания, болезнь. Золотое правило инвестора – пойми и найди, где дешево и почему, и покупай. Любой рынок, будь то рынок недвижимости, акций или бизнес всегда имеет период активного роста и коррекции, они неизбежны и необходимы перед новым импульсом. Покупать нужно на коррекции, это точка входа, и сейчас она присутствует. Сохранение капитала за пределами РФ, как это не кощунственно звучит, мне кажется в текущей ситуации более чем целесообразна, как минимум диверсификация ваших накоплений. И по соотношению цена качество Турция всегда была оптимальным решением. Это и климат, последовательность и интенсивность развития страны (а за последние 15 лет она кардинально поменялась в лучшую сторону), географическая близость, ментальная близость (это я говорю, как экспат, давно живущий в стране).
Сейчас бОльшая часть наших клиентов – это инвесторы. Они первые активизировались и ищут специалистов, которые адекватно помогают им “парковать” капитал. Значит мы на дне, где есть точка входа.
Немного самопрезентации
Мое имя Смирнов Иван, являюсь руководителем компании Freedom Invest, профессиональный брокер недвижимости в Анталии и Алании. Мы имеем 2 филиала в этих городах.
Наша основная специализация:
Прежде всего не забудьте подписаться на него, в нем много полезной информации. Наша прошлая статья о сравнении покупки недвижимости в Турции набрала более 100.000 просмотров, думаю это показатель правдивой и открытой аналитики.
Сегодня на встрече с руководителем филиала в Турции компании Whitewill пришла идея озвучить тезисы, которые я думаю будет полезны тем, кто задумывается о покупке недвижимости за рубежом и не понимает, когда это нужно делать и нужно ли вообще.
Давайте вернемся к главному критерию цели покупки, зачем?
По нашему срезу покупателей мы всегда выделяем 3 основные составляющих:
- Сохранение и приумножение капитала, инвестирование
- Покупка дачи на море, мы таких клиентов называем дачники
- Эмоциональная покупка в качестве запасного аэродрома.
Узнали среди них себя?
Посылы у всех разные, но в целом критерии часто одинаковые.
Давайте разберемся, что реально сейчас происходит на рынке недвижимости Турции и как этим можно воспользоваться?
После бурного роста продаж в 2021-2022 года на рынке закономерно наступил период охлаждения и коррекции. Он начался с февраля 2023 года и имеет несколько причин.
Причина №1
Бурные продажи в предыдущий период в целом удовлетворил спрос, который был органический и эмоциональный. Иными словами все, кто хотел купить, уже купил.
Причина №2
Прошедшее землетрясение и безусловно весь негативный фон вокруг этой трагедии. В первую очередь это коснулось отношения иностранным покупателей и инвесторов, которые взяли паузу или выбирали другие направления. Например ОАЭ, Сочи и т.д.
Причина№3
Эмоциональные выборы и риторика на них. Конечно это политическая повестка была адресована внутреннему электорату и в итоге сразу после выборов была забыта. В этот момент конечно все смотрели на рынок со стороны.
Причина№4
Одновременная девальвация внутренних валют в России и Турции. Это так же было ожидаемо, и в целом в Турции она не большая, не превысила 30%. Это не мало, но ни коем образом не повлияло на долларовую стоимость недвижимости в той же Анталии. Для сравнения похожая по величине девальвация сейчас произошла в рубле.
Причина№5
В целом негативный новостной фон вокруг инвест климата в Турции и сектора недвижимости. Этот фон легко продается, отзывается и так же резко меняется в случае изменений. Главное, чтобы это заходило.
Конечно все эти причины в целом негативно сказались на продажах в Турции, и давайте посмотрим, к чему это привело и что из это следует?
Итак:
Первичная недвижимость:
Продажи первичной недвижимости от застройщиков замерли. Их или нет совсем, или в успешных проектах сильно упали. При этом стоимость у застройщиков на оставшиеся квартиры не падает и не будет падать, как многие ожидают.
Причина достаточно простая: есть себестоимость и фин модель каждого объекта. Она не позволяет продавать в убыток, иначе он попросту получит кассовый разрыв, при этом недостаток продаж в целом приводит не более чем к задержкам ввода текущих объектов.
Изначально в себестоимости объекта всегда стоит земля, и именно она определяет итоговую стоимость кв.м. в комплексе. А свободной земли для строительства в той же Анталии или центре Алании уже нет. В дополнении к инфраструктуре и добавленной стоимости имени застройщика.
Плюсом есть так же чисто понятийный подход по отношения к инвесторам, которые купили ранее. Нельзя продавать квартиры дешевле, чем купили предыдущие покупатели.
Деньги у застройщиков есть, и в целом все средние и крупные находятся в очень хорошем состоянии. И причина тоже проста – все они получили и получают 100% оплаты от покупателей, многие комплексы распроданы на 50-70%. В Турции не предоставляют рассрочки далее, чем срок строительства, и это причина хорошего состояния застройщиков.
На рынке нет новых комплексов, которые бы выводились девелоперами. У них и так затоваривание, поэтому все следующие проекты и участки земли под них пока пылятся на полках и покрываются травой.
Вывод:
На первичном рынке думаю сейчас не время что-то покупать, так как есть отличные альтернативы, о которых я расскажу ниже. Это реальность, которую я вижу, как брокер. Сами проекты новостроек безусловно на голову выше по своим критериям по сравнению со вторичными объектами, но цена к сожалению, высоковата. Но сейчас хорошее время поторговаться и если в приоритете стоит именно новое, современное и инфраструктурой 5*, то альтернатив нет.
Еще показательный пример – 2 месяца назад один застройщик вывел премиальный новый комплекс на рынок по достаточно высокой стартовой цене. На наш вопрос, насколько они уверенны в своем решении, мы получили прекрасный аргумент: наши предыдущие 2 комплекса, которые находятся на финише, настолько зарекомендовали себя, что они же и двигают продажи следующего. И как итог – на старте они продали более 50% квартир и уже дважды переписали ценник. Но это исключение из правил и все-таки сам комплекс инновационный.
Вторичная недвижимость:
Вот где сейчас основной сок на рынке. Похожая ситуация была на рынке Москвы и СПБ весной 2022 года. На рынке присутствуют эмоциональные продажи, преимущественно со стороны иностранных продавцов. Эмоции – это рай для инвестора. Итак, на рынке сейчас действительно есть шикарные варианты, которые не держатся более 3-5 дней в экспозиции. Причины продаж разные: снижение спроса на аренду и отсутствие пассивного дохода, эмоции, необходимость в деньгах. Все это дает возможности купить то, что стоило на 30-40% дороже. При этом давайте не будем забывать, что рынок цикличен. Особенно не мало предложений в так называемых закрытых районах города, где иностранцы не смогут прописаться. Но)
- Районы рано или поздно откроют, и стоимость объектов там взлетит
- Земли в городе больше не становится, она дорожает, и эти эмоциональные продажи с рынка уйдут
- Спрос на Анталию, как сейсмобезопасный регион страны будет только возрастать, в первую очередь со стороны покупателей из Стамбула, Анкары и Измира. И это приведет к тому же самому, что стало с рынков Сочи, где главный фактор спроса и роста стоимости в первую очередь геополитика. Когда фактор снимется, апартаменты площадью 18 кв.м. по цене 6 млн рублей будут никому не нужны. И это только ждет Анталию в будущем.
Почему на вторичном рынке продают дешево? Все достаточно просто, эти квартиры и покупали дешевле. У них другая ценовая база, просто она для города станет выше и со временем будет приближаться к стоимости первичной недвижимости. Плюс эмоции.
Показательный пример, в нашем втором офисе находится инвестиционное подразделение, которое приняло для себя краткосрочную стратегию аккумулирование портфеля из таких объектов. Цикл принятия решения у их команды достаточно простой: мониторя рынок они покупают объект максимум на 3 день после экспозиции, при условии, что цена ниже рынка более чем на 25-30%. Мы все понимаем, что мы находимся на ценовом дне, на котором мы задержимся не более 3-6 месяцев, после чего перейдем в очередной цикл роста.
Вывод: если целью является покупка квартиры на море, припарковка капитала и прибыль, стоит сейчас обратить внимание на сегмент вторичной недвижимости. Обязательно привлекайте профессиональных брокеров, как мы, так как тут тоже есть свои нюансы.
Пример: на этой неделе мы продали квартиру 3+1 (это четырех комнатная квартира) площадью 150 кв.м. в свежем доме с новой мебелью и техникой в центре Анталии по цене 117.000 долларов. Или 11 млн.р. Это сделка здесь и сейчас. Хотите также? Обращайтесь.
Квартиры от инвесторов
И третий вариант – это наш любимчик. В прошлом году было продано колоссальное количество новых объектов на этапе карандаша. Некоторые клиенты покупали по 3-5 и 7 квартир одновременно. На текущий момент многие из этих комплексов находятся на финишной стадии и будут готовы к заселению от 3 до 6 месяцев. Некоторые инвесторы не смогли рассчитать свои свои силы и не могут регулярно погашать рассрочку, причина конечно понятна – снижение дохода в долларах из-за девальвации рубля. Таких у нас более 40 вариантов. Цены как правило ниже на 30-40% от последней цены застройщика, и они еще торгуются. Я очень рекомендую такую покупку чисто со спекулятивной точки зрения – купить, дождаться окончания строительства, немного обставить (что можем сделать и мы за вас), и продать уже как готовую к заселению квартиру. Таких циклов в течении года можно в зависимости от комплекса до 2-3 раз. И кто говорил, что рынок не дает возможностей? Обращайтесь, это динамичные рынок, что-то появляется, что-то продается, кто-то снижает цену и ускоряет продажу.
Вывод: Эта идея в первую очередь для тех, кто готов совершать сделку быстро. Для Вас это возможность купить новую квартиру в премиальном комплексе за смешные цены. Из минусов – выбирать можно из того, что есть. Это всегда компромисс. И нужно немного подождать, но при этом ждать не долго, а не 1,5 года, как ждут остальные покупатели.
Пример: на этой неделе мы получили запрос от инвестора на быструю продажу квартиры 1+1 в комплексе, который будет запущен через 3 месяца. Уже с отличным ремонтом, кухней американского типа, бытовой техникой в открытом для ВНЖ районе. Цена у квартиры составляет 66.000 Евро, при этом последние цены у застройщика были 115.000 Евро, скидка составила 40!%, и их больше нет в продаже. Что к примеру, вы купите за эти деньги в том же Сочи?
Итог статьи. Инвестиции в недвижимость – фундаментальный фактор роста благосостояния семьи. Это база и опора на любой непредвиденный случай, такой как потеря работы и дохода, смена географии проживания, болезнь. Золотое правило инвестора – пойми и найди, где дешево и почему, и покупай. Любой рынок, будь то рынок недвижимости, акций или бизнес всегда имеет период активного роста и коррекции, они неизбежны и необходимы перед новым импульсом. Покупать нужно на коррекции, это точка входа, и сейчас она присутствует. Сохранение капитала за пределами РФ, как это не кощунственно звучит, мне кажется в текущей ситуации более чем целесообразна, как минимум диверсификация ваших накоплений. И по соотношению цена качество Турция всегда была оптимальным решением. Это и климат, последовательность и интенсивность развития страны (а за последние 15 лет она кардинально поменялась в лучшую сторону), географическая близость, ментальная близость (это я говорю, как экспат, давно живущий в стране).
Сейчас бОльшая часть наших клиентов – это инвесторы. Они первые активизировались и ищут специалистов, которые адекватно помогают им “парковать” капитал. Значит мы на дне, где есть точка входа.
Немного самопрезентации
Мое имя Смирнов Иван, являюсь руководителем компании Freedom Invest, профессиональный брокер недвижимости в Анталии и Алании. Мы имеем 2 филиала в этих городах.
Наша основная специализация:
- Инвестиционное сопровождение в секторе недвижимости
- Инвестиционная программа гражданства Турции.
- Работа более чем с 50 партнерами агентствами со всего мира